Valor de Reconstrução do m2 – as seguradoras estarão erradas?

Em tempos escrevi um artigo sobre o valor do m2 de reconstrução que as seguradoras aplicam na indemnização de sinistros e valorização dos edifícios.

O dito artigo foi alvo de comentários diversos, contactei pessoalmente e por e-mail com peritos, tendo recebido um Glossário do Imobiliário o que agradeço muito ao perito da Comissão Nacional de Peritos Reavaliadores que o fez.

Ao ler o Glossário, chego à conclusão que as seguradoras poderão estar equivocadas na aplicação do valor. O que vale é que o cliente não fica prejudicado se fizer o seguro com base no valor do m2 definido nesta portaria.

Este valor do m2 é um valor de referência. Um apartamento de um bairro social não tem o mesmo valor de reconstrução de um apartamento numa zona nobre, pois os acabamentos e materiais de construção são mais caros. Pelo que não se justifica aplicar o coeficiente fixado na portaria no apartamento do bairro social.

Terá que haver sensibilidade quer do cliente, da seguradora ou do mediador. O problema que se põe é que a questão da sensibilidade varia de pessoa para pessoa. Na dúvida, prefiro aplicar os coeficientes da portaria. Existem moradias com acabamentos de luxo. Aí pode acontecer que o valor do m2 seja ainda mais elevado que o fixado na portaria para a zona em questão. Caso o cliente não saiba o valor de reconstrução da moradia, será melhor contactar o construtor ou promotor.

Na minha opinião, como deveria ser definido o valor correcto do m2?

A Portaria 1172/2010 refere-se ao preço de construção do m2 de área útil. Vejamos o conceito de área útil no Glossário do Imobiliário:

Área útil – É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura.

Temos aqui um problema – área “sem contar as paredes”. As paredes contam.

O que é que deveria entrar na valorização do m2?

  • Nos seguros de habitação individual em propriedade horizontal, deveria considerar-se a área privativa e as áreas comuns do edifício. Vejamos os conceitos:

Área privativa – É a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências (cobertas ou descobertas) de uso privativo e exclusivo do proprietário; corresponde à área medida pelo bordo exterior das paredes exteriores e pelo meio das paredes que confinam com os apartamentos adjacentes. As áreas de Varandas, Arrecadações e Acessos Comuns são medidas à parte.

Áreas comuns do edifício – as áreas de pavimentos cobertos, expressas em metros quadrados (m2), correspondentes a átrios e espaços de comunicação horizontal e vertical dos edifícios, com estatuto de parte comum em regime de propriedade horizontal ou aptos a esse estatuto, medidas pela meação das paredes;

Uma parte do valor do seguro individual de habitação deve considerar a quota-parte das zonas comuns.

  • No caso de moradias, aplicar-se-ia o valor da área privativa apenas.

  • Nos Condomínios, aplicar-se ia o conceito de áreas comuns e área de construção

Áreas comuns do edifício – as áreas de pavimentos cobertos, expressas em metros quadrados (m2), correspondentes a átrios e espaços de comunicação horizontal e vertical dos edifícios, com estatuto de parte comum em regime de propriedade horizontal ou aptos a esse estatuto, medidas pela meação das paredes;

Área construção (Ac) – Soma das áreas de todos os compartimentos da habitação e mede-se pelo seu perímetro exterior;

  • Nos Pavilhões Industriais, o adequado seria:

Área de implantação (Ao) – área resultante da projecção horizontal da construção sobre o terreno medida pelo extradorso das paredes exteriores dos edifícios, na sua intersecção com o plano do solo, medida em m2; incluindo anexos, mas excluindo corpos balançados e caves totalmente enterradas;

Área construção (Ac) – Soma das áreas de todos os compartimentos do pavilhão e mede-se pelo seu perímetro exterior;

Seria bom haver um debate no seio do mercado segurador em conjunto com peritos nesta área para se definir a forma mais correcta de definir a valorimetria do m2 nos vários tipos de edifícios.

Ainda há quem valorize o m2 com base na Portaria 1330/2010 que refere o valor médio de construção do m2 para efeito do artigo 39 do Código do IMI, mas a finalidade dessa portaria é definir o valor do m2 para efeito de tributação do IMI e não deve ser considerado para efeito de seguro.

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Cordiais Saudações

Pedro Monteiro

3 Comentários.

  1. Não tendo obtido resposta à minha última questão acrescento o seguinte: A portaria 1172/2010 e as suas sucessoras anuais são da responsabilidade exclusiva do governo e as seguradoras nada têm que ver com a sua definição. Ela é emitida com um fim específico – estabelecer rendas condicionadas – o que pode ser uma razão para os seus valores nao serem compativeis com a realidade do setor da construcao. Por outro lado a portaria 424/2012 publicada pelo governo resulta da recomendação de um organismo constituído pelo Estado Português, a Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU. A CNAPU é constituída entre outros por representantes de associações de construtores e de organismos representativos dos avaliadores. É função da CNAPU entre outras propor anualmente, o valor médio de construção por metro quadrado, ouvidas as entidades oficiais e as associações privadas do sector imobiliário urbano. Conhece alguma razão para considerar que o valor médio de construção por metro quadrado proposto pela CNAPU é desfasado da realidade?

  2. Gostaria de obter um esclarecimento: Se o que se pretende determinar é o custo da reconstrução do edifício, a que propósito é que se faz distinção entre zonas geográficas? Alguém acredita que é mais caro construir (ou reconstruir) numa capital de distrito do que numa aldeia do interior? Parece-me que o valor da construção definido nesta portaria (que é emitida para estabelecer rendas condicionadas e nunca para estimar o custo real de reconstruir seja o que for) inclui fatores comerciais (na grande Lisboa um imóvel é comercialmente mais caro do que numa aldeia do interior; o mesmo não pode ser dito taxativamente a respeito da sua reconstrução). Nesse sentido pergunto: não é aceitável utilizar o valor de construção publicado na portaria 424/2012 como valor mínimo a segurar? O que torna a portaria das rendas condicionadas mais correta do que esta ultima? Agradeço o esclarecimento desde já.